①北京、上海全面执行首套房“认房不认贷”，超出市场预期，此举对市场近期的推动力不容忽视。
②除四个一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行“认房不认贷”，其他二线和三四线城市或将全面跟进。
财联社9月1日讯(记者 李洁)9月第一天，北京、上海相继出台“认房不认贷”政策。
9月1日，北京以及上海先后发布了关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知显示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，北京、上海全面执行首套房“认房不认贷”，超出市场预期，此举对市场近期的推动力不容忽视。“目前北上广深四个一线城市全部落实首套‘认房不认贷’政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。”
“此次北京、上海出台认房不认贷政策，且政策表述与广深一致，意味着此次房地产政策调整，可能是自上而下的举动。另外，此前楼市过热时期严格的政策有必要适时退出、纠偏。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
除四个一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，其他二线和三四线城市或将全面跟进。
三大都市圈成稳楼市重要抓手
“一线城市的政策过往都是处于收紧状态，即使去年下半年市场整体出现降温，一线城市依然保持不变。而目前一线城市政策的放松，代表着全国市场底部已经确立。”58安居客房产研究院院长张波表示。
李宇嘉认为，7月、8月份房地产市场同比大幅度下行，导致今年商品房市场对经济的拖累加大，超出了市场预期，迫切需要在金九银十、年底销售旺季来临之际，通过北上广深等一线城市政策松绑，带动预期稳定。
其进一步表示，北上广深带动的三大都市圈楼市，约占据了牵全国楼市新房市场销售金额70%的份额，这是楼市的基本盘，也是稳定楼市的重要抓手。
事实上，今年二季度以来，在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海、北京房地产市场整体交易有所回落。
据中指院监测数据，上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套，而二手房成交低迷已持续4个月，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。
而北京方面市场调整压力也比较大。中指院数据显示，北京8月新房成交48.2万平方米，环比下降22.3%，同比下降17.8%;二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，市场活跃度仍不足。
张波表示，此次一线城市“认房不认贷”政策的全面落地，预计短期效果较为明显。一方面，置换需求的抬头会带动二手房挂牌量提升，或同步拉升二手房成交量;另一方面，市场上中高端需求量也会进一步增大，置换需求入市会更为积极，有助于消减市场观望情绪。
降首付、降利息成本的带动效应
“执行‘认房不认贷’政策，可以实实在在降低首付比例和房贷利率。”易居研究院研究总监严跃进表示。
据易居研究院测算，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例(认购非普通住宅)为70%，即首付款需要支付350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房认定范畴，那么首付款只需要约175万元。据此对比来看，首付款减少了175万，相当于房价款的35%。
同样，纳入到首套房标准后，房贷利率也会随之下调。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，房贷利息总支出约198万元，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
而北京此次执行认房不认贷后，无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%。据中指院测算，按总价400万住房计算，普通住房的首付将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率也将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元。
购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录，及“卖一买一”购房需求入市。
“‘认房不认贷’政策落地后，预计下一阶段改善性需求入市增长会表现得较为明显，一二手房看房和成交都会更加活跃。”张波称。
陈文静表示，近期监管部门落地多项利好政策，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，接下来，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。
“未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。”陈文静认为。
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